Российский клуб экспертов по франчайзингу и готовому бизнесу

Бесплатная консультация
для франчайзеров
тел. 722-00-00

Как не стать жертвой черных риэлторов

В данной статье мы поговорим как уберечь себя и свое имущество от нехороших людей (так называемые, черные риелторы) при обмене или покупке жилья.

Допустим, Вы хотите расширить свою жилплощадь. У Вас есть двухкомнатная квартира, а хочется побольше. Вы скопили небольшой капитал (200-300 тысяч рублей) в качестве доплаты. В Челябинске на момент написания статьи (декабрь 2008 г.) сложилась ситуация на рынке, когда добавив даже 200-300 тысяч можно найти более интересный вариант жилья. Даже разница между "полуторкой" (43 кв.) и "трешкой" составляет иногда не больше 300-400 тысяч.

Итак, сперва нам нужно найти покупателя на нашу квартиру. Выставляем ее недорого, чуть ниже рыночной цены, быстро находится покупатель, подписываем авансовое соглашение, быстро начинаем искать себе вариант. На рынке в период кризиса вариантов на продажу - уйма. Можно хоть целыми днями ездить смотреть. Подыскали вариант в нужном месте, за хорошую цену, даже ниже средней. Квартира пустая, в плохом, правда, состоянии, но ремонт делать в любом случае, потому - берем. Подписываем с продавцом авансовое соглашение и передаем переданные деньги за нашу квартиру продавцу трехкомнатной.

Через 3 дня сделка. Сбором документов на нашу квартиру занимается риелтор в Челябинске от покупателя нашей квартиры, для этого подписываем с ней договор на сбор документов. Стоимость небольшая, а головной боли меньше, тем более мы в этом ничего не понимаем. Сбором документов на трехкомнатную - риелтор, которая занимается продажей и показом этой квартиры.

У нас в квартире половина квартиры принадлежит, допустим, дочери. Несовершеннолетней. Для такой сделки обращаемся к риэлтору из Челябинска с просьбой оформить документы в центре соц.защиты и получить разрешение на сделку. Оформляет. приносит разрешение.

Идем в регпалату. Приходит риэлтор трехкомнатной квартиры, хозяина нет. Говорит что он не сможет, вот доверенность. Ну ладно - столько шли к покупке, не менять же все в последние 5 минут?! Тем более такая ерунда - доверенность заверена нотариусом, значит все верно. 2 часа - квартира наша. Строим планы на ремонт, заказываем новые окна и двери, начинаем крупный ремонт. Все счастливы. Через 2 недели получаем свидетельство о собственности, ну теперь уж гора с плеч, все законно. мы новые хозяева!

Через 3 месяца ремонт почти доделан, пьем чай на кухне всей семьей. Звонок в дверь. Принесли повестку в суд и исковое заявление.

Читаем - "признать недействительным договор приватизации", "признать недействительным договор купли-продажи"...нас хотят выселить!

Белеет в глазах, ищем судорожно что-нибудь бабушке от сердца.

Где наша ошибка? Откуда такие требования? неужели мы стали жертвой мошенников?

Итак, давайте разберемся в сложившейся ситуации.

Что же нам нужно было сделать, чтобы проблем не возникло точно:

Когда смотрим квартиру, в обязательном порядке интересуемся кто зарегистрирован в квартире, смотрим документы, кто собственник, есть ли несовершеннолетние дети.

Если детей нет - смотрим дальше, если есть - требуем, чтобы на сделке было разрешение от центра соц. защиты на продажу.

Разговариваем с владельцем. Если владельца нет - выясняем где он, почему не он занимается продажей,ем координаты, связываемся, узнаем действительно ли он продает квартиру, пытаемся все действия вести с ним.

Подписываем авансовое соглашение - либо с хозяином квартиры лично, либо с риэлтором в Челябинске, но только на основании договора между владельцем квартиры и риэлтором, в котором указана возможность принимать аванс.

Далее идем в регпалату и заказываем выписку с ЕГРП. В выписке содержатся данные о владельце и информация об арестах и обременениях. Если все нормально - продолжаем сбор документов.

Следующая наша инстанция - паспортный стол. Идем в паспортный стол, к которому относится трехкомнатная квартира. Берем справку о зарегистрированных для сделки в регпалате, требуем показать поквартирную карточку. карточка представляет собой бланк, куда вписываются все проживающие или проживавшие жители квартиры, содержатся данные кто куда переехал.

Внимательно изучаем на предмет "временно выписан", "выписан в ИТК" (Исправительно-трудовая колония) и пр. записи, где отсутствует адрес выписки - т.е. адрес, куда человек переехал.

Если в паспортном столе отказываются давать поквартирную карточку - не ленимся и не жалеем денег, идем к любому адвокату, составляем письменный запрос на копию поквартирной карточки, платим (средняя цена запроса - 250-300 рублей), отдаем в паспортный стол. Через некоторое время (не больше двух недель) приходим, забираем копию и изучаем.

Если все нормально - продолжаем.

Идем в любой банк, где принимают платежи по системе "город". Запрашиваем сумму задолженности на трехкомнатную квартиру. Узнаем цифру, до сделки обязательно требуем либо оплаты, либо передачи нам денег в этом размере, либо снижения стоимости квартиры на эту сумму.

Далее - все документы собраны, день ИКС настал.

Внимательно читаем договор купли-продажи, сверяем ФИО и паспортные данные. Обращаем особое внимание на несколько пунктов.

1. Все сделки по отчуждению мы рекомендуем Вам совершать только с владельцем. Если генеральная доверенность от него - лучше то сделки отказаться. Есть множество причин для последующего признания доверенности недействительной, а соответственно и договора купли-продажи.

2. Внимательно читаем пункты по снятию с регистрации и передачи ключей. Чтобы потом сроки не оказались просрочены и Вы не остались должны штрафную сумму.

3. Деньги передаем ЛИЧНО собственнику. Обязательно нужно взять расписку в получении денег. Если потребуется, факт передачи денег Вы подтвердите именно этим документом.

4. В договоре купли-продажи всегда нужно указывать реальную сумму. Если продавец просит Вас избежать 13% налога с продаж, указав сумму в один миллион рублей - лучше не соглашаться. Во-первых, это противозаконно, во-вторых, если договор купли-продажи признают недействительным, Вам вернут именно сумму по договору купли-продажи.

А лучше - обращайтесь за юридической помощью к профессионалам.

P.S. Пример основан на реальной истории. Причина судебных разбирательств с черным риелтором - выписанный в исправительную колонию член семьи. В его отсутствие приватизация квартиры и последующая продажа.

* * *

НОВОСТИ ИЗВЕСТНЫХ БРЕНДОВ

«Росинтер» купила T.G.I. Friday’s в центре Варшавы

Один из крупнейших ритейлеров в России компания «Росинтер» стала владельцем ресторана T.G.I. Friday’s, который расположен в центре Варшавы. Это позволило «Росинтер» стать единственным франчайзи  компании ...

За 2010 год ГК «Тамерлан» запустила14 магазинов «Пятерочка»

ГК «Тамерлан» была основана в 1999 году. На декабрь 2010 года в состав сети вошло 121 магазин в Волгограде и Волгоградской области. С 2003 году компания начала развиваться по франчайзингу....

Увеличим «Алфавит»!

Вот-вот начнется экспансия подмосковной сети магазинов обуви «Алфавит», в планах которой в 2011 году в два раза увеличить продажи обуви своего бренда. В наступающем году планируется запустить 12-15 точек не только в Москве, но и за ее пределами....

Harmonix осталась без роялти и бонусов

В былые времена игры вроде Guitar Hero и Rock Band приносили миллионные прибыли своим разработчикам. Но сегодня выясняется все больше подробностей о том, что их создател...

8 декабря начнет работу конференция для женщин-предпринимателей

В Тольятти «Агентство экономического развития» проведет 8 декабря текущего года конференцию «Женщина и предпринимательство», которая состоится в пансионате «Парк Отель» под патронажем администрации города....

В Новосибирске открылся первый супермаркет «Бэхетле»

В Октябрьском районе Новосибирска Бэхетле станет крупнейшим магазином - его площадь составит 1,5 тыс. квадратных метров. Штат - около 250 человек. Ранее магазины сети "Бэхетле" открывались только в Татарстане (13 магазинов) и Москве (5, первый был открыт в 2006-м)....

X5 Retail Group планирует развиваться в Башкирии

Начиная с 2011 года, продуктовый ритейлер X5 Retail Group планирует открывать не менее 30 магазинов собственных торговых сетей в год. Стратегический упор будет сделан на магазины-дискаунтеры «Пятерочка»....

В Перми открываются рестораны Subway

Три ресторана быстрого питания Subway появится в Перми. Из них один уже начал работу, а еще два будут открыты в скором времени. Отметим, что хозяева всех трех ресторанов разные. Такой случай, когда примерно в одно время в одном городе разными предпринимателями приобретается несколько франшиз ...

В Греции открылся первый магазин Stenders.

Латвийский производитель косметики Stendera ziepju fabrika (Stenders) открыл первый магазин в Греции. По словам представителя предприятия Майи Аболини, магазин расположен в Афинах, в торговом центре Golden Hall....

Rikki-Tikki открыла четыре магазина за последние два месяца

Компания «Рикки-Тикки» сообщила об открытии четырех новых магазинов за последние два месяца. За это время свое развитие торговая сеть детской одежды продолжила в городах Иваново, Оренбурге, Краснодаре и Ханты-Мансийске....

Москва, Россия и весь мир

Реклама

Франшиза Zara - Франчайзинг магазина модной одежды Zara, ZaraZara, Bershka, Promod и другие бренды из Италии, Франции, Испании, Турции, Китая